中国和澳洲的房地产市场差异

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由于中国和澳州的社会制度，经济体系以及金融，法律的运作机制存在着巨大的差异，由此带来了中国和澳洲的房地产市场以及投资环境的差异。这种差异体现在澳洲房地产交易及买卖的整个过程。了解这些区别，是您要涉足澳洲房产投资的知识基础。

1． 产权拥有期的差异

中国：住宅70年，商业40年。期满后，产权归属未定。 澳洲：不论住宅，商业。永久产权，世代相传，家族成员可免遗产税。

2． 产权获取时间

中国：现房交割后一段时间，通常1-3 年。 澳洲：现房交割完成时，即可获得。

3． 房价对比

中国：许多城市和地区的房价超过3万／平方米。中国的房价与收入比已超过15倍，上海，北京，广州等地的房价与收入比则超过50倍以上。 澳洲：以布里斯本为例，独立别墅的中值价格为65万澳币，公寓中值价格为55万澳币。空置住宅用地的中值价格约为35万澳币。

4． 期房首付款的差异

中国：签订合同时支付30%，二套房，三套房，异地购房，首付款均大幅提高。 澳洲：签订合同时支付10%，无购房限量，无地区差异，首付款一致。

5． 期房贷款

中国：签订合同后马上还款，连本带息，贷款手续繁琐。首套房可获70%贷款，二套房可获 50%贷款，三套房，异地购房按揭及利率均大幅提高。 澳洲：签订合同后不用即可还款，房屋交割后才开始还款，贷款手续简单。不限购房数量，购房者可获70%的贷款。

6． 还款方式

中国：本金利息同时还。还贷者压力大，购房者流动资金紧张，有压力。 澳洲：一定期限内可只还利息不还本金，还贷者压力小。同时还有对冲账号，以灵活的现金存储方式来降低利息。

7． 再次贷款

中国：申请较难获得银行通过，房屋不通过出售无法将升值部分套现。 澳洲：随时按照现行市场价增加贷款，在不出售房屋的情况下将房屋升值部分提现，具备再次投资的条件。

8． 交楼及资金风险

中国：存在烂尾楼的现象。资金监管体制薄弱，买家易受损害。 澳洲：首付资金由信托监管，还有部分利息收入，买家无忧。无烂尾楼存在。

9． 信用体制的差异

中国：不够成熟，有待健全。 澳洲：政府对地产开发商及中介等专业机构有非常严格的资质审批和监管。信用体制完全成熟，信用度极高，在澳洲购买期房风险极低。

10． 新旧楼市场

中国：楼市以新楼为主导，旧楼承接力差。 澳洲：楼市以二手楼为主导。买卖活跃。

11． 买卖自由度

中国：产权转换期长，买卖灵活性受到限制。 澳洲：产权私有，随买随卖，无论现房还是期房。

12． 房屋质量及平均寿命

中国：房屋质量缺乏有效监管，质量事故频发，房屋实际寿命不足40年。 澳洲：有严格的房屋质量保障体系，有一套严格完整的房屋交付使用的标准法规和严、格的程序，百年建筑居多。

13． 物业出售标准

中国：毛胚房销售居多。销售以建筑面积计算。 澳洲：全精装，净面积销售，大部分房源附送车位。

14． 出售税费

中国：契税；房款的1.5%印花税；房款的0.1%营业税；房款的5.5%个人所得税；房产交易盈 利部分的20%或者总房款的1%。 澳洲：鼓励投资，一年内出售，增值部分将会征收高达100%的增值税，但持有一年以上的物 业，出售后的增值部分，只需交纳50%的增值税，且有多种抵税方式。实际产生的增值税约为5%左右。 

15． 物业管理

中国：正在逐步摸索提高，楼房折旧快。 澳洲：较人性化，水准高。房屋折旧少。

16． 物业出租

中国：北京，上海，深圳空置率高达40%，远远超过商品房空置率合理区在5% - 10%之间的国际通行惯例。管理不便。 澳洲：房屋空置率全球最低，常年维持在2%以下，15年来最高不超过4.5%. 易于管理。

17． 房屋租售比

中国：国际通常的租售比例为1:300，而中国租售比却高达400以上，泡沫严重的地区甚至 在1000以上。这种失调的比例使风险大幅提高。 澳洲：租售比为1:222，低于国际水平。 

18． 区域性都市化

中国：普遍较差，正在提高。 澳洲：属于发达国家水平，完善合理，配套齐全。

19． 税务优惠

中国：通过投资房获得退税额度很低。 澳洲：可以通过房屋折旧，贷款利息或其它无形及有形支出扣减个人收入所得税。

20． 房产增值

中国：都市化推动房产市场的发展，升值快，但相对泡沫风险也比较大。 澳洲：市场稳定，成熟。房产的升值相对稳定，每年上涨8-10%，每7年到10 年翻一番。风限 相对较低。

21． 货币稳定性

中国：汇率非自由兑换，没有波动，有升值预期。 澳洲：汇率可自由兑换，随市场变化，有一定的波动。

22． 不确定因素

中国：政府宏观调控风险，面临征收物也税，遗产税，房地产特别税。 澳洲：全面的市场经济，无遗产税，物业税，房产特别税。