投资澳洲房产 海外置房是机会
随着国内房产限购令的出台，执着于房地产项目投资的人们开始寻找新的投资标的；同时，日趋严峻的通货膨胀，也令投资客们希望能够通过海外置房来实现资金保值的目的。继国内投资客“出发去美国买房”后，不少人又将投资眼光转向了澳洲。近年来，由于经济增长强劲、政治局势稳定、得天独厚的生活环境，澳大利亚房地产市场也如同它的人均GDP增长速度一样，呈现出一片繁荣景象。
澳洲房价年均上涨10%
根据最新的统计和分析表明，过往40年里，澳大利亚房价基本呈上升趋势，平均每年升值10%，房价平均每7年翻一倍，这样的高投资回报吸引着越来越多的投资客。此外，在今年1月3日，受“拉尼娜”天气现象的影响，其所引发的洪水造成澳洲近20万名民众的房屋受到不同程度的损害。据业内人士分析，此次灾害势必将会刺激澳洲房屋土地以及租赁市场供不应求的局面，房产空置率继续走低，这也预示着澳洲房价及租金将会急剧上涨。由此看来，此次洪水事件对于澳洲来说也许是一个百年不遇的天灾，但是，对投资者来说，将是一个千载难逢的机遇。
前不久，记者走访了某澳洲房产推介会，发现有不少看房者都是举家几口人一同来看房，不难看出许多投资者对于在海外投资房产的谨慎和重视程度是相当高的。投资客王先生告诉记者，“考虑到国内楼市存在着太多的不稳定因素，希望能在海外市场寻觅到有稳健增值保障的投资产品。目前看下来，我觉得澳洲房产极具升值空间。”王先生认为，澳洲不仅有着稳定的政治、经济和市场环境，而且澳洲经济的持续增长、人口数量的不断增加，使得澳洲房源供不应求，这些都是促使澳洲房价逐年上升的有利条件。“这些条件都是使得澳洲房价能够长期稳定升值的根本保证，也是国内投资客纷纷进驻澳洲楼市的重要原因。”
投资政策有利
某移民顾问告诉记者，现在前来购买澳洲房产的中国客户大致分成两种，一种是作为长线投资，另一种则是为了今后安排子女留学或者全家移民澳洲提供方便。
笔者在客户接待室里见到了前来咨询的张女士，“其实我早在8年前就已经考虑过在澳洲买房，只是当时国内的房价也有很强的上涨态势，这才使得我的海外购房计划就此搁浅。”张女士说，“海外置房现在是机会。”现在由于限房令的出台，她的8年前购房计划又被重新摆上桌面探讨了。那么多的海外房产，张女士缘何偏偏看好澳洲房产市场，对于笔者的困惑，张女士说：“澳洲房屋租金回报率相比其他国家要稳定得多，扣除利息后每年物业投资回报有8%至12%。这些都是其他海外房产不能比及的。”不过张女士坦承，她最看重的还是澳洲房产7年翻一番的房价涨幅，“这很难让我不为之心动啊！”
澳洲购房优惠多
在澳洲置房，相比国内究竟有什么样的优惠政策呢？相信这是很多投资人最关心的问题。
澳洲的产权政策比起国内买房也要诱人得多，我们在国内购房，一般的产权拥有期限为70年，而且产权获得的时间要在现房交割完成后的一段时间内才生效。但在澳洲不仅产权在现房交割时即刻生效，并能享受永久性的产权。的确，从这方面来看，相信有不少投资人都会为之心动，产权不仅属于现在的自己，将来儿孙后代也都能享受同样的待遇，何乐而不为呢！
对于初期资金不充沛的购房人而言，在澳洲贷款买房的手续是不是很麻烦呢？贷款政策是否比国内更占优势呢？其实如果想在澳洲贷款购买期房，那优惠力度可就大得有点吓人了。一般在国内购买期房，在签约的同时最少支付30%的房款，而在澳洲买家自签订合约之后，只需支付10%房款作为首期订金，并且不是直接支付给售楼的业主，而是汇入买家律师或物业代理商受监管的信托银行账户内，期间还可获取相应的利息。澳洲当地与投资相关的法律政策非常有利于房地产投资。澳洲没有遗产税，房产的价值可以百分百传承给下一代。海外投资者在澳洲投资房地产只要满一年，就可在此后缴纳房产增值税时只按照增值部分的一半来缴纳累进税。举例说明，比如客户买进一套房产时是35万澳元，数年后卖出是70万澳元，扣去房屋买卖交易成本5万澳元左右，客户得到的纯利润为30万澳元。这时客户就不必按照30万澳元来缴纳房产增值税，而只需为其中的一半，即15万澳元缴纳即可，税金额差不多为6万澳元。澳洲养房成本很低，除了物业管理费以外，不存在其他国家所含有的物业税、增值税、门牌税等"苛捐杂税"。这样的政策，比目前国内运用税收来调控房地产市场更合投资者的意。
》小提示
1、很多人都觉得在海外置房所需办理的手续会很麻烦，但其实并非如此。投资者可以委托国内的海外置业顾问全权代理。一般律师咨询费为1500澳元，折合人民币约1万元。
2、根据澳洲的相关规定，外国人在澳洲只能购买一手房，这也就意味着投资者在当地购房后，若要出手转让就只能转卖给澳洲本地人，而且在澳洲出售房产还需要征收最高为45%的所得税，因此，是否选择在澳洲买房，投资者还需做足功课，切勿做盲目投资。
》投资建议
做长期投资可选布里斯班
业内人士指出，昆士兰州政府在较长一段时间里不会去规划开发新的土地，这无疑会加剧昆士兰州乃至整个澳洲的土地房屋短缺率，这将会在很长一段时间里，使得昆士兰州的房产价格不断得到提升。此外，为了降低下一次洪水带来的损失，昆士兰州政府和布里斯班市政府也在努力地做工作，力图说服住在洼地的人把土地卖给政府，迁往地势高处居住，这样，也加剧了昆士兰州的土地供不应求的局面，势必成为当地未来房价上涨的一个重要因素。
昆士兰州的省府布里斯班，作为澳大利亚的第三大城市，虽然目前的房产发展较墨尔本和悉尼稍稍逊色，但从长远来看，该地区的房产升值潜力相当巨大。布里斯班有着得天独厚的地理环境，那里不仅有着丰富的矿产资源和发达的羊毛畜牧业，且其紧靠黄金海岸的旅游胜地，现在有越来越多的澳洲年轻人都更愿意将今后的居住地选择在布里斯班，相信在那里会产生更多的商机。目前布里斯班的房价较之悉尼和墨尔本都相对较低，如果投资者愿意做长期投资的话，购置布里斯班的房产是一个很不错的选择。
做稳定投资首推墨尔本
最近几年澳洲房地产的稳定发展给海外投资者很多信心，对中国客户来说，人民币兑澳元汇率的不断变化也是影响其投资澳洲房产的一个重要因素。一般投资者选择最多的就是悉尼、墨尔本这些大城市，但墨尔本更适合初次进行海外投资的客户。首先墨尔本具有得天独厚的生活环境，冬天不会很冷，夏天也很少酷热，是被评为世界上最适宜居住的城市之一。其次，房屋租金的回报率相当稳定。澳洲物业租金的收益率很高，达到7%左右。墨尔本一套50平米的一房公寓可以租到600澳元一周，租房对象大多以留学生为主，租金回报率基本维持在7%-9%，离市中心稍远一些的别墅租金回报率也在5%左右。另外，生活安全稳定。每年平均约有20万移民、大量海外留学生选择居住澳洲，这都是基于家长最为关心的安全问题考虑。按照现在汇率接近7的情况来看，建议客户购买期房比较划算。现在澳元汇率处于高点，在未来几年里预计会有下跌趋势，如果现在购买现房首付人民币的汇率就很高，但是如果购买期房，可以只先付定金，这样既能将房屋价格锁定，又能关注汇率走势变化，待房屋真正交割时选择合适的汇率时机付款。此外，首次在澳洲购房的投资者，可以先在市中心买一套小公寓做试水性的投资，一般一室房为30万澳元左右，折合人民币约206万元。
澳洲购房流程
每家海外置业公司的购房流程略有不同，大致分为4个步骤。
1、定购房号。公司会提供房源供客户选择，需支付定金，定金数额根据开发商的要求不同来制定。
2、签订合同。澳洲法律规定，一般在整个购房过程中，为保障业主的置业安全，全程要有律师参与。同时，若客户购买的是还没建造完成的期房，那么在签约后三日内要先支付房屋总价的10%。
3、贷款预批。需要贷款的客户要在交房前2-3个月准备贷款资料，送交银行预批。还贷是在客户交割房屋后的第二个月开始。
4、最后交房。需要银行、客户、开发商三方律师各自备齐相关贷款、应付房款及交房等文件，当日完成交房手续。